5 основных страхов собственников БЦ при работе с внешней управляющей компанией

У собственника всегда есть выбор: управлять бизнес-центром самостоятельно или передать управление объектом внешней управляющей компании. Многие собственники пробуют справляться своими силами, не доверяя сторонним организациям. Иван Починщиков, управляющий партнер IPG Россия, рассказал об основных опасениях собственников бизнес-центров в отношении работы с внешними управляющими компаниями, а также объяснил, почему эти страхи не обоснованы при взаимодействии с профессиональными внешними управляющими компаниями.

1. Потеря собственности

Страх лишиться недвижимости «уходит корнями» лет на 30 назад и связан с историческим опытом нашей страны, когда права на объекты недвижимости, действительно, становились предметом споров, не всегда лежащих в правовом поле.

В настоящий момент отношения собственника и управляющей компании всегда регулируются договором управления, в котором четко и «прозрачно» прописываются все права и обязанности сторон.

Для каждого коммерческого объекта недвижимости, например, бизнес-центра, договор управления, конечно, имеет свои индивидуальные особенности, но общие основополагающие принципы взаимодействия сторон присутствуют всегда:

• Собственник сохраняет полный контроль за доходами и расходами своего бизнес-центра. Все денежные потоки проходят через собственника.
• Собственник принимает ключевые управленческие решения, управляющая компания согласовывает с собственником все свои действия в отношении объекта недвижимости.

2. Разглашение конфиденциальной информации

Любая информация, имеющая для компании или предпринимателя коммерческую ценность, может быть отнесена к коммерческой тайне и защищается законом. Привлекая к сотрудничеству управляющую организацию, собственник вправе обязать ее подписать соглашение о конфиденциальности.

Но даже не это главное.

Любая профессиональная управляющая компания дорожит своей деловой репутацией и не будет компрометировать себя каким-либо противоправными действиями. В противном случае организация утратит доверие клиентов и партнеров и не сможет продолжить работу на высококонкурентном рынке коммерческой недвижимости. Поэтому, планируя сотрудничество, собственнику всегда следует учитывать опыт работы управляющей компании, ее реализованные проекты и деловую репутацию.

3. Работа внешней УК несет дополнительные расходы для собственника

Целью привлечения управляющей компании является оптимизация расходов и увеличение доходов объекта недвижимости. Ни один собственник не будет заинтересован в сотрудничестве, которое ему невыгодно.

Прежде чем сделать собственнику конкретное предложение о сотрудничестве по управлению объектом, управляющая компания проводит управленческий аудит. На основе проведенного анализа предлагается реализация ряда мер, призванных повысить прибыль собственника бизнес-центра.

Профессиональная управляющая компания составляет финансовый прогноз деятельности объекта на согласованный период времени (обычно 1-2 года), в котором отражаются следующие основные показатели:

• Оптимизация расходов,
• Увеличение доходов БЦ.

Если в результате проведенного аудита выявляется, что возможностей существенной оптимизации нет, то внешняя управляющая компания просто не станет предлагать собственнику свои услуги.

4. Возможность расторжения договора с внешней УК

Некоторые собственники думают, что, заключив договор управления, придется сотрудничать с управляющей компанией на постоянной основе, без возможности «расставания».

Конечно, любая УК заинтересована в долгосрочном сотрудничестве, поскольку реализация согласованной программы управления объектом - процесс достаточно длительный.

Но при этом следует понимать, что отношения собственника с управляющей компанией строятся на основании договора, который заключается на определенный конечный срок, и продлевать его или нет – решает собственник.

Более того, в договоре прописываются условия досрочного расторжения договора управления. Если собственника не устраивает деятельность управляющей компании и нет желания продлевать сотрудничество, то продолжать работу без согласия собственника управляющая организация фактически не сможет.

5. Управляющая компания разрушит существующий бизнес

Одно из опасений собственников связано с тем, что на объект придут специалисты, квалификация которых изначально не понятна, и которые не знакомы с объектом. Собственник опасается, что такие кадры могут «разрушить» существующую и как-то налаженную систему работы, уволить сотрудников – и в итоге бизнес понесет потери, а управляющая компания исчезнет и оставит собственника самостоятельно устранять последствия.

Но, необходимо понимать, что профессиональная управляющая компания не проводит изменения одним днем. Все действия «растянуты по времени» и выполняются строго по заранее согласованному с собственником плану.

Перед началом работы управляющей компании на объекте всегда проводится аудит объекта, выявляются недостатки управления, вырабатываются действия для повышения эффективности управления.

Подведем итог: Мировая практика демонстрирует, что делегирование процесса управления бизнес-центром сторонней управляющей компании показывает более заметную эффективность по сравнению с самостоятельным управлением.

Доверив рутинную работу по управлению бизнес-центром профессионалам, собственник получает возможность сконцентрироваться на развитии своего основного бизнеса.

Узнать больше про услуги в сфере управления объектами коммерческой недвижимости вы можете здесь.