Аренда офиса, который еще не построен: возможно ли это?

Ограниченное предложение на офисном рынке заставляет крупные компании обратить внимание на помещения в незаконченных бизнес-центрах. В чем преимущества аренды строящегося офиса? Какие компании рассматривают объекты, которые еще не вышли на рынок? И какой договор заключается при таком способе аренды? Отвечает Вероника Чаканова, руководитель отдела офисной недвижимости IPG.Estate.

Аренда строящегося офиса – это норма или исключение?

Аренда строящихся офисов сейчас становится нормой для Петербургского рынка, а в Москве такая практика существует уже давно. Компании стали рассматривать строящиеся бизнес-центры из-за дефицита крупных качественных объектов.

Сейчас в Санкт-Петербурге вакантно около 240 тыс. кв. м офисных площадей, но количество вариантов для крупных арендаторов очень ограничено. Это происходит из-за того, что весь объем предложения набирается разрозненными блоками: практически в каждом бизнес-центре свободно от 100 до 1 000 кв. м. Также в зданиях, которые были введены в эксплуатацию давно, офисные блоки освобождаются хаотично.

Крупным арендаторам необходимы новые проекты, в которых вакантны несколько этажей подряд – только так компании смогут разместиться единым контуром. Однако сейчас таких предложений мало, поскольку объем ввода в последние годы был невысоким.

Тем не менее, даже в годы большого ввода – в период с 2012 по 2014 – некоторые компании рассматривали строящиеся проекты, чтобы еще на моменте завершения строительных работ первыми прийти на объект. Это позволяло согласовывать планировочные решения и получать лучшие этажи – например, верхние или видовые.

Плюсы и минусы аренды офиса в строящемся БЦ

Главным преимуществом аренды строящегося офиса становится возможность выбрать этаж и необходимую площадь, а также согласовать панировочные решения заранее. Также те, кто заключает договор с собственником до акта ввода объекта, нередко платят по специальной, чуть сниженной арендной ставке. Компания может сэкономить и на синхронизации работ по стройке – после подписания договора отделка офиса завершается под арендатора.

Наиболее очевидным минусом для арендаторов, которые заезжают в бизнес-центр первыми, становится дискомфорт из-за переездов других компаний – даже несмотря на то, что все шумные работы проводятся строго в ночные часы. Также в первые полгода продолжается пусконаладка системы вентиляции и кондиционирования, поэтому она может работать неидеально: инженеры не сразу могут подстроить ее под помещение арендатора.

Еще один недостаток аренды офиса в строящемся бизнес-центре – это риски, связанные со сроками завершения строительства. Нередко переезды сопряжены с расторжением текущего контракта – это исключает возможность двойной аренды, – а строительные работы зачастую могут задерживаться. Даже прописанные в предварительном договоре сроки сдачи помещения не исключают риск того, что здание введется в эксплуатацию позже обещанного срока. Это может произойти по причинам, не зависящим от девелопера: например, трудностей переговоров с госкомиссией, или долгой задержки выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию. Такие моменты могут повлиять на срок передачи помещения, поэтому арендатор рискует попасть в ситуацию, когда нужно срочно выезжать из помещения, а новое еще не достроено.

Какие компании готовы рассматривать незаконченные офисы?

Обычно это компании нефтегазового сектора или из сферы IT: они являются основными потребителями крупных площадей и драйверами офисного рынка. Если такие компании не находят нужное предложение на рынке, они рассматривают помещения в строящихся БЦ. Как правило, крупные арендаторы запрашивают помещения площадью от 3 тыс. кв. м.

Как оформлять такую аренду юридически?

Аренда офисов в строящихся бизнес-центрах оформляется при помощи двух типов договоров: предварительного соглашения или договора аренды будущей вещи. Эти документы очень схожи между собой, но на практике чаще всего используется предварительный договор с приложением текста основного.