Финансовое моделирование в консалтинге: почему это важно?

Финансовое моделирование применяется практически во всех видах консалтинговых работ, но чаще всего венчает проекты по разработке концепции и анализу наилучшего и наиболее эффективного использования. Валерий Трушин, руководитель отдела исследований и консалтинга IPG.Estate, рассказал о принципах расчета финансовой модели и о том, как её построение определяет наиболее эффективную концепцию проекта.

Место финансовой модели в проекте

В разработке концепции проекта финансовая модель играет важную, но не определяющую роль: она аргументирует концепцию прогнозом финансового результата.

Ключевое значение финансовое моделирование имеет при анализе наилучшего и наиболее эффективного использования. В рамках анализа рассматривается ряд функций для реализации на участке или в здании, и по каждой из которых финансовая модель и строится.

Выбор итоговой функции для реализации совершается с учётом маркетинговых рисков, но важнейшим показателем для заказчика и аналитиков являются результаты финансового моделирования.

Что включает в себя модель?

Каждая финансовая модель предполагает расчет показателей экономической эффективности, которые далее сравниваются в виде метрик. По итогу выбирается наиболее эффективный вариант с наиболее высокими показателями результатов финансового моделирования.

Цифры никогда не врут

При сравнении показателей аналитик использует модель дисконтирования денежных потоков. Такой метод оценки учитывает два аспекта:

Отрицательные потоки (все виды издержек перед входом объекта в эксплуатацию).
Положительные потоки (прибыль от аренды или продажи объекта после ввода).

Таким образом, заказчик получает общий финансовый поток проекта, оцененный в соответствии с рядом показателей эффективности:

NPV (Net present value) / Чистая приведённая стоимость
Критерий показывает объем денежных средств, которую инвестор ожидает получить от проекта, после окупаемости первоначальных инвестиционных затрат, и периодические денежные оттоки, связанные с осуществлением проекта.
IRR (Internal rate of return) / Внутренняя норма доходности
Это процентная ставка, при которой уравнивается приведённая стоимость будущих денежных поступлений и стоимость исходных инвестиций. Инвестиция считается приемлемой, если внутренняя норма доходности выше, чем минимальный приемлемый показатель окупаемости инвестиций в финансовый инструмент.
PbP (Pay-Back Period) / Срок окупаемости проекта
Показатель определяют последовательным расчётом чистого дохода для каждого периода проекта. При этом временна́я ценность денег не учитывается. Точка, в которой чистый доход примет положительное значение, будет являться точкой окупаемости.
DPbP (Discounted payback period) / Дисконтированный срок окупаемости
Срок окупаемости, учитывающий разную ценность денег при поступлении и выплат во времени. Позволяет выделить проекты с быстрой окупаемостью. Метод основан на том, что чем больше времени, тем более высока вероятность потерь в проекте.

Совокупность показателей эффективности позволяет сравнить определённое количество вариантов и выделить лучший из них.

Различие финансовых моделей для продажи и аренды проекта

Финансовые модели, в которых предполагается продажа площадей (например, квартира), всегда обладают высокими показателями в силу стремительного оборота денежных потоков.

При планировании арендного бизнеса показатели финансового моделирования будут ниже, ведь возвратные инвестиции происходят дольше. Но определяющую роль при анализе наиболее эффективной модели играет тип бизнеса, интересный заказчику.

Как правило, застройщик жилья понимает рынок и зачастую имеет возможность самостоятельно построить финансовую модель проекта. Когда речь идет про арендный бизнес, клиент обращается к экспертам в сфере консалтинга, которые могут сориентировать его в перспективах проекта через язык цифр.

Более подробную информацию об услуге консалтинга можно получить здесь