Покупка высокодоходной недвижимости: ипотека VS лизинг?

Перед приобретением офиса, склада, помещения стрит-ритейла или другого объекта важно выбрать самый оптимальный вид заемного финансирования. Как лучше купить коммерческую недвижимость – в ипотеку или в лизинг? И чем они отличаются? Рассказывает Алексей Лазутин, руководитель отдела инвестиционных продаж и корпоративных услуг IPG.Estate.

Оба инструмента – как лизинг, так и ипотеку, – можно применять для приобретения всех видов коммерческой недвижимости, начиная от коммерческих помещений и заканчивая нежилыми зданиями, имущественными комплексами, в которые входит более одного здания, земельными участками или иными сложными объектами. Подробнее ознакомиться с базой доходных объектов можете здесь

Особенности приобретения объекта в ипотеку: процесс совершения сделки

При оформлении ипотеки подписывается договор купли-продажи объекта с использованием заемных средств, после чего весь объект или его часть отходит в залог банку. С этого момента без согласия банка с обремененным ипотекой объектом запрещается проводить ряд действий. Например, новый собственник не сможет продать объект без разрешения банка, а также заложить в другом банке с целью привлечения дополнительного финансирования. Также существуют и дополнительные ограничения – например, с банком необходимо согласовывать договор аренды, если собственник планирует сдавать объект в аренду.

Собственником становится покупатель, он же и управляет объектом.

Ипотека в цифрах: первоначальный взнос, срок и ставка

Также ипотека обязательно предусматривает первоначальный взнос. В редких случаях он составляет от 10%, однако самая распространенная величина взноса – от 20-50% и выше.

Сейчас ипотека может выдаваться на достаточно продолжительный срок – до 30 лет. Процентная ставка для коммерческой недвижимости зависит от заемщика. Для крупных заемщиков или тех, кто имеет возможность предоставить дополнительное обеспечение по кредиту (например, дать в залог другую свою недвижимость или предоставить поручительство), ставка может начинаться от 6%. В среднем ипотечная ставка может доходить до 12% годовых.

Другие важные условия

Отличительная черта ипотеки – это закладная. Она регистрируется в Росреестре и хранится у залогодержателя, то есть у банка, который выдает финансирование.

Особенности процедуры лизинга

Приобретателем объекта недвижимости становится лизинговая компания, которая затем передает объект получателю в лизинг. В течение срока лизинга, лизингополучатель пользуется объектом, а после погашения лизинговых платежей и затем последнего выкупного платежа объект переходит в его собственность.

После совершения сделки объект попадает на баланс лизинговой компании. Таким образом, у лизингополучателя нет необходимости платить налог на имущество, к в случае с ипотекой.

Помимо этого, лизинговые платежи уменьшают налогооблагаемую базу в отношении налога на прибыль и имеют внутри себя налог на добавленную стоимость, позволяет возмещать НДС, уплаченный по договору лизинга.

Кто управляет объектом?

Как и в случае с ипотекой, в лизинг можно купить помещения любого типа – например, офисные или торговые. Однако после его оформления объектом управляет лизингополучатель: он может как пользоваться объектом самостоятельно, так и сдавать его в аренду. В настоящее время, в лизинг нельзя приобрести земельные участки.

Ставки и первый взнос в лизинге

В схеме с лизинговым финансированием, в отличие от ипотеки отсутствует понятие процентной ставки за пользование кредитом. В рамках лизинга есть сумма инвестиций лизинговой компании и общая сумма лизинговых платежей. Данная разница и определяет удорожание предмета лизинга.
Также в лизинге может быть нулевой первый взнос. Это становится возможным, так как объект попадает на баланс лизинговой компании, и она является собственником объекта.

	Ипотека	Лизинг
Для каких объектов подходит?	Все виды коммерческой недвижимости	Все виды коммерческой недвижимости
Процесс совершения сделки	Подписание договора купли-продажи объекта с использованием ипотечных средств и переход всего объекта или его части в залог банку	Приобретателем объекта становится лизинговая компания, которая затем передает объект получателю в лизинг; Объект попадает на баланс лизинговой компании
Кто собственник?	Покупатель	Лизинговая компания
Кто управляет объектом?	Покупатель	Лизингополучатель
Первоначальный взнос	Минимум 10%, в среднем – от 20-50% и выше	Может быть нулевым
Сроки	До 30 лет	От 12 до 60 месяцев
Процентная ставка	От 5-6% до 12% годовых	Отсутствует