Как управлять объектами недвижимости в России удаленно из другой страны?

В 2022 году для многих собственников встал вопрос удаленного управления объектами недвижимости.  Любой объект недвижимости нуждается в управлении, вне зависимости от размеров и функционального назначения, будь то жилая недвижимость или коммерческий объект - склад, бизнес-центр, торговый комплекс. Валерий Хламкин, руководитель отдела управления и эксплуатации недвижимости IPG.Estate, рассказал о том, какие есть возможности удаленного управления объектами недвижимости, и каким образом оно может быть организовано.

Возможности организации удаленного управления недвижимостью  

Управление недвижимостью в «грубом приближении» можно разделить на работу с «бумагами» (документацией и отчетностью) и работу с «людьми» (персонал, арендаторы, «внешние» организации). 

Вопрос удаленного управления недвижимостью собственник может решить двумя способами: 

• продолжать самостоятельно удаленно управлять объектом;
• обратиться у профессиональной управляющей компании, которая специализируется на управлении объектами коммерческой недвижимости разного функционального назначения.

При самостоятельном удаленном управлении недвижимостью собственнику «бумажную» работу (финансовые отчеты по доходам и расходам) большей частью организовать вполне возможно, особенно, если такая система была налажена изначально. Но и этом случае остается вопрос согласования текущей документации и подписания необходимых документов.

Сложнее самостоятельно организовать удаленную работу с людьми, т.к. персонал «на местах» не всегда обладает необходимыми компетенциями для оперативного и грамотного реагирования на возникающие вопросы. Особенно сейчас, когда ситуация на рынке недвижимости резко изменилась, рынок стал «рынком арендатора» - выросла вакансия на объектах, идут постоянные запросы от арендаторов о снижении арендных платежей – с постоянным ростом расходов на обслуживание объектов на фоне. К тому же, персонал – это всегда «человеческий фактор», который требует постоянного и, желательно, очного контроля. 

Как показывает практика, при отсутствии возможности увидеть и оценить происходящее на объекте снижается эффективность управления, и, как следствие, уменьшается прибыль собственника. Без присутствия на месте сложно решать вопросы, требующие оперативного вмешательства, для этого необходимы профессиональные «глаза», «уши» и «голова». 

В случае обращения собственника к услугам профессиональной управляющей компании, все вопросы текущего управления «замыкаются» на представителей УК. Собственник сохраняет за собой принятие решений по стратегическим вопросам, своевременно получает всю отчетную информацию в согласованном виде и объеме, контролирует доходы и расходы, снимает с себя необходимость решения текущих вопросов. 

На примере нашей компании могу сказать, что именно за последний год произошел резкий рост заявок на удаленное управление объектами недвижимости, собственники которых находятся за пределами России и хотели бы иметь представителя, который на месте сможет выполнять текущую работу по управлению их объектом.

Как организовать работу с управляющей компанией 

Если собственник рассматривает возможность передачи объекта недвижимости в управление, необходимо выбрать управляющую компанию. 

К выбору профессиональной управляющей компании  стоит подходить внимательно и тщательно, так как отношения выстраиваются на длительный срок. Поэтому, необходимо оценить не только профессионализм, но и комфорт коммуникации с управляющей компанией, ведь, в конечном счете взаимодействие осуществляется с конкретными людьми.

 На первом этапе взаимодействия сторонами: 

• Согласовываются вопросы, которые собственник готов делегировать управляющей компании - это может быть техническое обслуживание, эксплуатация здания, взаимоотношения с арендаторами и так далее.
• Оговаривается система отчетности - в каком виде и с какой периодичностью предоставляется собственнику отчетность. Помимо бумажной или электронной отчетности проводятся онлайн совещания.  

Далее, взаимоотношения управляющей компании и собственника оформляются договором, в котором стороны закрепляют достигнутые договоренности. В каждом конкретном случае договор имеет разное «наполнение», так как функции и полномочия управляющей компании всегда различаются. При этом гарантируется конфиденциальность взаимоотношений, учитываются и исключаются риски собственника.  

После решения всех организационных вопросов, управляющая компания начинает работу на объекте в соответствии с переданными полномочиями. Причем, в зависимости от ситуации, работа управляющей компании может осуществляться либо с привлечением персонала собственника, либо собственным персоналом.

Привлечение управляющей компании не увеличивает расходы собственника 

Многие собственники полагают, что оплата услуг управляющей компании повлечет дополнительные расходы. 

Однако, следует понимать, что управляющая компания, помимо организации управления на объекте, изначально проводит аудит текущей деятельности объекта, анализирует и реализовывает возможности увеличения эффективности его функционирования: оценивает актуальность арендных ставок, заполняет пустующие помещения арендаторами, оптимизирует расходы, определяет возможности получения дополнительных доходов. Таким образом ведется постоянная работа по увеличению прибыли собственника и результирующий экономический эффект превосходит расходы на оплату услуг управляющей компании. 

Управляющая компания готова подключиться к управлению любым объектом недвижимости в любой момент времени и постоянно работать над повышением эффективности его функционирования.