По какой схеме строить склад? Через генеральный подряд, с помощью управляющей компании или самостоятельно?

Зачастую строительство склада под свои нужды становится выгоднее, чем покупка готового объекта. Как лучше строить склад: через генеральный подряд, с помощью управляющей компании или самостоятельно? Какие проблемы могут возникнуть при самостоятельном строительстве? И кто будет нести ответственность за форс-мажоры? Объясняет Павел Завьялов, руководитель отдела управления строительными проектами IPG.Estate.

Строить самостоятельно или обратиться за помощью?

При строительстве лучше всего обратиться к управляющей компании, которая выступит в качестве технического заказчика. Помощь УК позволит клиенту:

избежать дополнительных затрат на дополнительные решения, которые предлагает генподрядчик;
облегчить технические вопросы: заказчик может не знать многих тонкостей строительства – например, технических условий, ГОСТов и СНИПов, – что может привести к дополнительным расходам;
сформулировать грамотное задание на проектирование. Клиент может неправильно подобрать для себя техническое задание, что также скажется на бюджете проекта.

За что отвечает УК?

На плечах технического заказчика в лице управляющей компании лежит ответственность за все этапы ведения проекта:

создание концепции;
формирование ТЗ;
подбор генпроектировщика и генподрядчика;
сдачу объекта в аренду;
все этапы согласования проекта с госорганами;
получение всех технических условий;
получение разрешения на строительство.

Кто несет ответственность за форс-мажоры?

Возможность возникновения непредвиденных ситуаций прописывается в договоре, а грамотное проектирование и формирование технического задания снижают риск возникновения трудностей при строительстве. Однако встречаются форс-мажоры, которые происходят не по вине управляющей компании.

Например, в начале ведения проекта УК подписывает договор с заказчиком и выбирает генподрядную компанию, которая сможет реализовать проект в установленные сроки. В случае срыва сроков по вине генподрядчика и генпроектировщика, к ним применяются жесткие штрафные санкции – например, взыскание процента от невыполненных работ. Управляющая компания также оставляет за собой право заменить генподрядную организацию в случае нарушений этапности.

Что может обезопасить заказчика во время строительства?

Управляющая компания несет ответственность перед заказчиком, поэтому заранее продумывает варианты решения непредвиденных ситуаций: закладывает в бюджет пункт непредвиденных расходов, предусматривает дополнительное время в графике производства работ на форс-мажоры или перед сдачей объекта. Иногда заказчик в качестве страховки запрашивает банковскую гарантию: как правило, она оформляется в самом начале, при подписании договора и получении авансовых средств.

Также в момент обсуждения будущего объекта клиент может ознакомиться с предварительным укрупненным коммерческим предложением, где прописана стоимость проектирования, подбора земли, электрических мощностей, газа, теплоносителя и других опций, а затем рассчитывается фиксированная цена за квадратный метр. Таким образом, тип работ, площадь и особенности объекта и участка формируют стоимость реализации строительства. В эту сумму входит и деятельность УК как куратора и технического заказчика проекта.

В виде страховки для заказчика выступает и гарантийный депозит по каждому проекту. Важно помнить: чем больше проект, тем меньше процент. Эта сумма – от 5 до 10%, – замораживается после каждого выполненного проекта и выдается только тогда, когда объект сдан и на него получены все документы. Если в течение года после сдачи выявляются какие-то замечания, УК должна их устранить. Только спустя год подписывается окончательный акт приемки и устранения дефектов, а генподрядчик и управляющая компания получают оплату.

Есть ли обязательная плата за услуги УК?

Ежемесячный взнос за управление объектом делится на четыре этапа:

Формирование ТЗ;
Управление генпроектировщиком в процессе проектирования и сдача проекта и предпроекта в госэкспертизу;
Выбор подрядчика, получение разрешения на строительство и ведение контроля строительства на всем этапе;
Сдача объекта в эксплуатацию.