Покупка коммерческого помещения: главное о рынке, доходности и сроках окупаемости

Сегодня street-retail однозначно стал одним из наиболее привлекательных инструментов инвестирования в недвижимость. Однако полагать, что любая торговая площадь является панацеей инвестора – распространенная ошибка. Алексей Лазутин, руководитель отдела инвестиционных продаж и корпоративных услуг IPG.Estate, рассказал о реалиях современного рынка, а также сориентировал, чего стоит ожидать от покупки коммерческого помещения, и на чём строить свой выбор.

Привлекательность инвестиций в street-retail

На рынке строящейся недвижимости встроенные помещения имеют стабильно высокий спрос: для инвестора это понятное вложение, обладающее хорошей ликвидностью. В условиях высокой конкуренции инвесторам открывается возможность перепродать объект street-retail:

• На любом этапе (в ходе строительства / после ввода);
• В любых условиях (с арендатором / без арендатора).

В отличие от рынка ценных бумаг, кроме, пожалуй, облигаций, коммерческая недвижимость может стать источником пассивного дохода. Она не требует множества операций, и высокая вовлеченность собственника требуется лишь на этапах покупки, заключения договора с арендатором, продления договора или ротации арендатора, а также на этапе продажи.

Современный подход к инвестированию

До значительных изменений на рынке долевого строительства популярностью пользовалась покупка помещения на нулевом цикле стройки. По мере завершения строительства застройщики повышали цену на квадратный метр, и инвестиция в коммерческое помещение дорожала.

Сегодня, в свете проектного финансирования и применения эскроу-счетов, покупка помещения на нулевом цикле перестала быть столь привлекательна. Стоимость квадратного метра на этапе котлована заметно выросла, и зачастую инвестору выгоднее приобрести помещение в той же локации на вторичном рынке.

В связи с этим, инвестор начинает шире смотреть на рынок предложения – повышенный интерес вызывают районы массовой застройки с разным ценовым предложением (Мурино, «Солнечный город», «Цветной город» и проч.).

Цель инвестирования определяется бюджетом

Наиболее высокая стоимость квадратного метра приходится на помещения небольшого метража (до 100 кв.м; бюджет – до 25-30 млн рублей). Учитывая рост инфляции и цен на недвижимость, а также высокую конкуренцию на такие лоты, инвестор сможет надежно сохранить свои накопления, но вряд ли преумножить их. Небольшое помещение гарантированно принесет деньги при перепродаже или сможет использоваться в качестве банковского залога при финансировании основного бизнеса.

Лоты площадью от 100 кв.м и бюджетом от 25-30 млн рублей могут позволить собственнику заработать на перепродаже готового арендного бизнеса. На рынке помещений данного масштаба играют более крупные и сетевые арендаторы, поэтому, если заполучить такого резидента, то ликвидность актива будет крайне высока.

Критерии выбора коммерческого помещения

Инвестировать нужно с умом. Универсальная рекомендация – изучить расположение объекта в рамках жилого квартала. От проходимости локации, как правило, зависит арендная ставка. Также стоит обратить внимание на планировку и площадь объекта: тот или иной формат помещения подойдет не всем сегментам бизнеса.

Теперь рассмотрим ряд пространственных и технических характеристик, которые стоит учитывать при покупке помещения:

• Планировка

Чем свободнее планировка и чем меньше несущих стен, тем помещение более универсальное. При достаточной площади это позволит разместить более одного арендатора. Также предпочтительней выбирать объект с двумя входами, смотрящими на разные стороны здания.

Если в помещении сложная планировка, брокер поможет сориентироваться: большой процент арендаторов готов мириться с неудобствами размещения ради меньшей ставки аренды.

• Высота потолков

Оптимальная высота потолков начинается от трёх метров. Отдельно стоит отметить, что нормы медицинских учреждений, которые сегодня активно рассматривают встроенные объекты в аренду, составляют 3,3 м.

• Обеспеченность электроэнергией

Интересное рынку помещение должно иметь от 100 Вт/кв.м. Но стоит помнить, что заведения общественного питания, как правило, запрашивают от 120 Вт/кв.м. Хорошая новость в том, что электрическую мощность можно увеличить, и гораздо проще сделать это в уже построенном объекте. Поэтому надо уточнить можно ли увеличить мощность, если потребуется.

• Вентиляция

Перед покупкой следует уточнить, есть ли возможность создания системы приточно-вытяжной вентиляции. В старых домах ее отсутствие может стать преградой для размещения общепита, ведь, согласно нормам СанПиН, необходимо отводить запахи от кухни.

Тренды

Сегодня ввиду большого объема строительства сформировалась категория помещений, неинтересных покупателю ни за какие деньги. Список возглавляют подвальные площади. Отсутствие интереса к ним объясняется искушенным потребителем, который, идя за покупкой, ориентируется не только на товар, но и на ожидаемое впечатление.

Поэтому при рассмотрении подобной покупки о поиске арендатора стоит позаботиться заблаговременно. Поиск арендатора «на опережение» актуален и для покупки коммерческой площади при массовом вводе жилья.

Как изменился запрос клиента к коммерческому помещению?

Инвесторы часто приходят с запросом на быструю окупаемость и высокую доходность. Однако в текущих условиях рынок стремительно меняется, приобретает более сложные формы. Как следствие, сокращается доходность и растут сроки окупаемости объекта. Проследим динамику:

• 2000-2010 годы: норма окупаемости – 8 лет; норма доходности – 12% годовых;
• 2010-2020 годы: норма окупаемости – 10 лет; норма доходности – 10% годовых;
• 2020 - наст. время: норма окупаемости – от 12-15 лет; норма доходности – 6-8% годовых.

Таким образом, данный вид вложений, с одной стороны, стал менее рискованным, но с другой – в погоне за снижением рисков и совершением покупки появилось очень много игроков, которые согласны и на снижение доходности.
Поэтому сегодня, в конце 2021 года, при поиске десятилетней окупаемости потребуется больший бюджет (от 50-70 млн. рублей) и готовность рискнуть с точки зрения неочевидной локации. В понятных и проходимых местах нормы окупаемости безвозвратно увеличились.