Повышение арендной платы: когда возможна индексация ставки аренды

фото: freepik

Повышение арендной платы арендодателем - это процесс увеличения суммы, которую арендатор должен платить за пользование арендованным помещением или недвижимостью. Причины увеличения арендной платы могут быть различными, например, инфляция, увеличение затрат на обслуживание объекта аренды, изменение рыночной ситуации и даже смена собственника объекта. Константин Меркель, операционный директор IPG.Estate, рассказал о механизме индексации ставки аренды и о том, в каких случаях арендатор может отказаться от повышения стоимости аренды. 

Причины повышения арендной платы арендодателем 

Арендодатель вправе повысить арендную ставку, в соответствии с условиями договора аренды, в тех случаях, когда это предусмотрено законодательством или соглашением сторон. Пересмотр стоимости аренды может произойти по следующим причинам: 

1. Индексация. В договоре аренды может быть прописано условие о выплате индексированной арендной платы, которая рассчитывается на основе изменения индекса потребительских цен или других экономических показателей. В этом случае арендодатель может повысить арендную ставку в соответствии с индексом. 

2. Увеличение затрат. Если арендодатель столкнулся с увеличением расходов на обслуживание объекта аренды (например, ремонтов, улучшений, увеличения налогов или коммунальных платежей), то он может запросить повышение арендной платы для покрытия этих дополнительных затрат. 

3. Рост стоимости жизни. В условиях инфляции или общего роста стоимости услуг и товаров арендодатель может решить повысить арендную ставку просто для сохранения своих доходов в реальном выражении. 

4. Изменение обстоятельств. В случае изменения обстоятельств, которые существенно влияют на условия аренды (например, увеличение рыночной стоимости объекта, утрата части объекта аренды, изменение законодательства, смена собственника объекта и т.д.), арендодатель может запросить изменение арендной ставки. 

Если повышение арендной платы не предусмотрено договором

Когда условия повышения арендной ставки не прописаны в пункте договора, то собственник может повысить арендную плату только по соглашению сторон. Для этого заключается дополнительное соглашение к основному договору или подписывается новый договор аренды.

Гражданский кодекс Российской Федерации позволяет изменять арендную ставку не чаще 1-го раза в год на %, согласованный сторонами. Если договор заключен на срок менее года, то ставка остается неизменной.

Увеличение арендной платы прописано в договоре

Увеличение арендной платы в одностороннем порядке предполагает изменение стоимости аренды собственником без согласия арендатора. Это позволяет сократить время на переговоры, бумажную волокиту, и трат на регистрацию договора и дополнительных соглашений.

Целесообразным решением для сторон будет зафиксировать возможность корректировки арендной платы в договоре. При этом необходимо установить ограничения на повышение арендной платы, выраженные в процентном или абсолютном эквиваленте. Кроме того, следует обозначить основания, дающие право арендодателю на пересмотр суммы аренды, а также указать периодичность внесения соответствующих изменений.

Чем тщательней стороны пропишут условия договора, тем меньше рисков возникновения споров в будущем.

Удобным и понятным вариантом договора может быть документ, предусматривающий индексацию на каждый год из общего установленного срока. Таким образом арендатор может рассчитать и спрогнозировать ставку аренды на любой период в рамках действующего договора. Собственники крупных качественных объектов предпочитают отойти от ежегодных согласований о повышении стоимости аренды и зафиксировать размер ставки на каждый год аренды.

Уведомление о повышении арендной ставки

Арендодателю необходимо в обязательном порядке уведомить арендатора о повышении арендной платы. Стандартно в договоре прописывается срок уведомления до вступления изменений договора в силу - 30 дней.

Однако в пункте договора можно установить период, удовлетворяющий обе стороны. Также стоит предусмотреть срок начала выплат увеличенной стоимости после получения уведомления, прописать способы получения уведомления: почта, лично, электронная почта и так далее. Если необходимо, стороны могут дополнительно согласовать перечень документов, которые будут подтверждать получение уведомления.

Если арендатор не согласен с увеличением арендной ставки

Если в договоре собственник и арендатор прописали возможность индексации ставки аренды “по соглашению сторон”, но не прописан порядок, то арендатор вправе оспорить повышение арендной платы, если условия его не устраивают. В таком случае стороны могут пересмотреть условия и договориться, либо решить спорный вопрос в судебном порядке.

Чтобы избежать спорных вопросов и судебной волокиты лучше определить механизм изменения арендной платы на все время действия договора. Такой подход позволяет автоматически корректировать арендную ставку в рамках согласованных условий.