Секреты эскроу: Почему в новостройках больше не будет инвестиционно-привлекательных коммерческих предложений?

Время дешевых коммерческих помещений в новых ЖК на старте продаж подходит к концу. Новые правила в сфере долевого строительства формируются благодаря принятым в 214-ФЗ изменениям, вменяющим расчеты с использованием эскроу-счетов. На какие изменения стоит обратить внимание инвесторам? Как изменился процесс купли-продажи недвижимости за последний год? И почему самый выгодный вариант покупки коммерческих помещений остался в прошлом? Рассказывает Алексей Лазутин, руководитель отдела инвестиционных продаж и корпоративных услуг IPG.Estate.

Что было раньше?

Рынок долевого строительства начал формироваться достаточно давно и в самом начале его трудно было характеризовать цивилизованным. Например, в начале нулевых компании открывали продажи без разрешения на строительство, только оградив участок забором. Последствия для отчаянных покупателей, которые готовы были покупать «пустое место» за забором, были тяжелыми – легенды про обманутых дольщиков, двойные продажи и черных риэлторов были основаны на историях реальных людей, и доказательство тому – уголовные дела против недобросовестных застройщиков.

Поначалу дольщики пытались обезопасить себя самостоятельно – например, вступая в жилищно-строительные кооперативы или заключая предварительные договоры купли-продажи.

Затем за права дольщиков начало бороться государство, внедряя законодательные механизмы регулирования строительной сферы. Так в 2014 появился закон «об участии в долевом строительстве», в который в 2019 году были внесены серьезные изменения, в том числе подразумевающие переход застройщиков на эскроу-счета.

Какие требования к застройщикам предъявляют сейчас?

До изменений в законодательстве застройщик возводил объекты на «условно бесплатные» средства дольщиков, за пользование которыми не начислялись проценты. Покупателей привлекали дешевые квадратные метры. Покупка квартиры в строящемся доме до изменений в 214-ФЗ была сопряжена с риском – например, объект могли закончить с опозданием или не сдать вовсе.

Правила сегодня изменились.

• Во-первых, новый закон ужесточились требования к строительным компаниям. Например, сейчас стать застройщиком может только компания с опытом строительства.
• Во-вторых, теперь застройщик получает проектное финансирование от банка, осуществляющего финансирование проекта, доступ к средствам обязан строить не на деньги дольщиков, а на финансирование от банка. Только после сдачи объекта и регистрации первого права собственности компании открывается доступ к средствам дольщиков, которые хранились на специальном эскроу-счете.
• В-третьих, за ходом строительства следит банк. Например, банк контролирует расходы на строительство объекта, включая маркетинговые, административные, агентские и многие другие.

В целом вся финансовая модель проекта находится под контролем банка. Для дольщика это означает, что он перестает быть инвестором и становится покупателем, который находится под серьезной защитой.

Что еще изменилось на рынке долевого строительства с введением эскроу-счетов?

С введение эскроу-счетов риски дольщиков снизились, благодаря тому, что банк строго контролирует весь процесс строительства и, в случае несостоятельности застройщика, будет достраивать дом. Основная причина, которая отвечает почему в новостройках больше не будет инвестиционно-привлекательных коммерческих предложений.
Для сегодняшних застройщиков продажа дешевых квартир на начальном этапе строительства не имеет смысла, так как объект строится на деньги банка.

Заработать на разнице в цене не сможет и покупатель: вся доходность объекта уходит банку и застройщику. Снижение уровня риска инвестиционного инструмента всегда снижает его доходность.
Безусловно, цена квадратного метра на этапе сдачи объекта в эксплуатацию будет выше на 15-20 %, чем стоимость квадратного метра на этапе котлована – в финансовую модель застройщика для банка всегда заложен рост стоимости квадратного метра. Однако цена не сможет вырасти в два раза, как это было при старых правилах.

До закона об эскроу-счетах застройщик мог распоряжаться деньгами дольщиков на свое усмотрение. Теперь же в этой сфере присутствует строгий контроль со стороны банка. Он выдает проектное финансирование, исходя из бюджета конкретного проекта, и при этом следит за графиком строительства и темпами продаж. А если застройщик будет реализовывать объекты быстрее, финансирование может стать дешевле. Но воспользоваться средствами дольщиков застройщик сможет только после ввода объекта в эксплуатацию и передачи первого помещения в собственность покупателю.

Маркетинг и ценообразование по новым правилам?

Изменился и подход к ценообразованию и маркетингу.

Большинство застройщиков не устанавливает цену на старте продаж, а высчитывает ее, исходя из результатов предбронирования. Получившаяся цена вывода далека от себестоимости строительства.

Жесткое планирование продаж работает только с неопытными застройщиками, которые занимаются реализацией единичных проектов и, как правило, в непопулярных локациях. Последние проекты, которые возводят не по эскроу-счетам, будут сданы уже в 2021 году.