Как составить техническое задание на проектирование инженерных систем?

Грамотно спроектированные инженерные системы определяют эффективность вложений в проект и его успех в целом. Для того, чтобы ожидания сошлись с реальностью, важно разработать техническое задание. На какие нормы опираться при проектировании? Для чего нужен аудит инженерных систем? И как найти подрядчика? Рассказывает Павел Завьялов, руководитель отдела управления строительными проектами IPG.Estate.

Перед тем, как заказать проектирование инженерных систем, важно помнить: вложения в инженерные системы составляют 40-60 процентов всего бюджета проекта. Техническое задание призвано не дать заказчику потратить средства впустую. Оно становится основным документом сторон после договора: он не только значительно облегчит задачу проектировщику, но и предотвратит возможные конфликты с заказчиком.

С чего начинать составление ТЗ?

В первую очередь, для составления технического задания необходимо наличие трех главных составляющих:

• требований собственника или управляющей компании к разработке проектов в конкретном здании. Они могут быть как приложением к договору аренды, так и отдельным документом.
• четко прописанных технических условий на присоединение к инженерным сетям здания. Проектировщику необходимо оценить мощности, выделенные на объект, в котором будут проводиться работы.
• архитектурной концепции или плана предварительной планировки помещений. Наличие этих документов поможет избежать нестыковок между инженерными решениями проектировщиков и эстетическими предпочтениями заказчиков.

Как провести аудит инженерных систем?

Для того, чтобы составить смету и установить сроки для прокладки и обслуживания сетей, необходим аудит инженерных систем.

Экспертизу проводят аккредитованные частные либо государственные экспертные организации. После заключения договора заказчик обязуется предоставить нужные документы в срок, а подрядчик – выполнить экспертизу в соответствии с действующими нормативами. К договору прикрепляется смета и техническое задание.

Аудит инженерных коммуникаций зданий проводится в шесть этапов:

• Вначале осуществляется анализ технической документации: например, паспорта объекта, сертификатов на оборудование, исполнительных и рабочих чертежей.
• Затем важно провести визуальное (для первичного выявления явных неисправностей) и инструментальное обследование (полученные в ходе него числовые данные используются при анализе работоспособности системы). Объекты обследования – электро- и водоснабжение, водоотведение, теплоснабжение, водяное отопление, вентиляция, кондиционирование воздуха и холодоснабжение, сети связи, а также системы автоматизации, диспетчеризации и автоматической противопожарной защиты.
• Следующий этап – анализ полученных результатов. На его основании делаются выводы о целесообразности использования существующих инженерных систем.
• Затем заполняется ведомость дефектов
• По итогу аудита составляется технический отчет.

Как рассчитать нормы?

При проектировании инженерных систем специалист обязан опираться на нормы и требования действующего законодательства Российской Федерации. Правила и нормы, предусмотренные для всех типов зданий, устанавливают СанПиН, ГОСТ и СНиП. Поэтому проект инженерных систем должен быть обязательно согласован с заказчиком и представителями бизнес-центра, а в некоторых случаях еще и с надзорными органами (например, КГИОП).

Например, нормы проектирования офиса, призванные обеспечить комфорт и безопасность сотрудников, устанавливает СанПиН (Санитарно-эпидемиологические правила и нормативы). В них прописаны требования к микроклимату в офисе, температурному режиму, уровню шума и света. В СанПиН также прописана и ответственность нанимателя.

Как найти подрядчика на проектирование?

Проектирование инженерных систем здания– это один из ключевых этапов строительства на любом объекте. Поручить настолько ответственную задачу на проекте можно только дипломированному проектировщику под руководством надежного подрядчика.

Если вы определились со сроками, требованиями и бюджетом, найти специалиста можно на специализированных сервисах выбора подрядчиков. Для начала необходимо отобрать несколько наиболее подходящих кандидатов. Важно самостоятельно прописать уникальные критерии, по которым вы будете выбирать подходящего подрядчик –например, позиция в рейтинге, отзывы, сроки и гарантии, убедительное портфолио. Если после отбора найти специалиста не получилось, подрядчика на проектирование можно найти путем проведения тендера.

После подготовки пакета необходимых документов – ТЗ, проектно-сметной документации и финансового обоснования цены контракта, – проводится первый этап тендера – предквалификационный. Вначале необходимо воспользоваться помощью юристов и финансистов, чтобы собрать информацию и проверить участников. Затем нужно проинформировать компании о предстоящем тендере и попросить их предоставить пакет документов.

Основной этап тендера начинается после всех проверок и подписания документов. На нем компании получают тендерное задание, изучают документацию проекта и готовят свои предложения. Если заказчику требуется найти подрядчика в очень сжатые сроки, он может ограничиться только основным этапом, без предварительной подготовки.