Как составить техническое задание на проектирование офиса?

Успех проекта будущего офиса напрямую зависит от того, насколько грамотно заказчик составил техническое задание. Детально прописанные действия и расчеты обезопасят от непредвиденных ситуаций как клиента, так и исполнителя. Как правильно провести аудит офисных площадей? На что обратить особенное внимание? И какие бизнес-процессы важно учитывать при проектировании? Рассказывает Павел Завьялов, руководитель отдела управления строительными проектами IPG.Estate.

С чего начинать?

• Подготовка технического задания на проектирование офиса начинается с протокола, который становится основанием для будущего проекта.
• Также важно определиться с видом работ: ТЗ может потребоваться как дизайн-проекту, так и проекту перепланировки или реконструкции, оптимизации офисных площадей.
• Затем прописываются требования к основным технико-экономическим показателям объекта, например, количество этажей, площадь, грузооборот, пропускная способность, производственная мощность и другие параметры.
• Обязательными пунктами при подготовке технического задания станут сроки проектирования и ремонтно-строительных работ, а также технические условия на подключение объекта к сетям.

Как провести аудит офисных площадей?

• Одна из первостепенных задач потенциального проектировщика – проведение аудита использования офисных площадей. Он должен повести осмотр объекта, а также собрать, проанализировать и обобщить исходные данные.
• После получения разрешения на проведение обследования у эксплуатирующей организации инженер выезжает на объект. На месте ему необходимо ознакомиться с документацией: самим проектом, исполнительными схемами и паспортом объекта, а также проверить ее на соответствие требованиям параметров по помещениям.
• Затем следует визуально-инструментальное обследование объекта при помощи специальных приборов и фото-фиксация оборудования. По итогам аудита оформляется техническое заключение с приведением выводов о соответствии инженерных систем требованиям, применяемым к офисам.

На что нужно обратить особенное внимание?

При составлении технического задания важно прописать четкие требования к четырем основным решениям – архитектурным (они включают создание дизайн-проекта офиса), конструктивным, технологическим и инженерно-техническим.

• Пожелания по архитектурным решениям составляются на основе опросного листа для разработки проекта дизайна интерьера офиса. В первую очередь, они должны включать тип будущего рабочего пространства и его стилистику. Обязательно нужно перечислить предпочитаемые материалы, которые будут использоваться при строительстве и оформлении, будущие зоны и помещения, а также количество рабочих мест. Не менее важно продумать логистику подразделений.
• Для того, чтобы проектировщик учел все пожелания заказчика, последний должен указать четкие требования к конструктивным и объемно-планировочным решениям. К ним относится порядок выбора материалов, требования к внутренним конструкциям стен и перегородок, дверей и полов, а также требования к отделочным материалам.
• Требования к технологическим решениям включают режим работы объекта и его организационную структуру. Также важно обозначить категорию офисного помещения и предусмотреть защищаемые помещения. Не менее важны требования к проектированию структурированной кабельной системы (СКС), и проектированию IT-инфраструктур.
• Также необходимо согласовать требования к инженерно-техническим решениям. К ним относятся:
  • системы противопожарной защиты (АПС, СОУЭ, СКУД, ВПВ, АУПТ)
  • системы электроснабжения (ЭОМ)
  • водопровода и канализации (ВК)
  • отопления, вентиляции и кондиционирования (ОВиК)
  • проект противопожарной автоматики (ППА).

Что необходимо учитывать при составлении ТЗ?

При проектировании офиса важно принимать во внимание уникальные рабочие процессы и потребности сотрудников компании. Во-первых, от этого зависит зонирование и расположение помещений различного назначения – например, кабинетов, переговорных комнат или лаунж-зон.

Также бизнес-процессы влияют на технические решения, которые проектируются исходя из расположения рабочих зон. Например, расположение систем кондиционирования и вентиляции будет зависеть от планировки офисного пространства.  

Нужна ли команда проекта, которая будет отвечать за техническое задание?

За выполнение технического задания должен отвечать главный инженер проекта и архитектор. Задача последнего – не только создать дизайн-проект офиса, но и специалист должен выбрать наиболее подходящие планировочные и конструктивные решения, основываясь на пожеланиях заказчика.

Немного иная задача у главного инженера: в проекте он следит за соблюдением норм и стандартов проектирования, строительства и эксплуатации объекта в дальнейшем. Также он несет ответственность за тем, насколько работы соответствуют требованиям клиента к техническому уровню и качеству. Именно поэтому в интересах заказчика подготовить подробное и четкое техническое задание.