Обмен ролями: как техзаказчик может стать генподрядчиком?

Нередко после заключения договора на плечи технического заказчика ложатся обязанности генерального подрядчика. Причина кроется в прописанных в нем обязанностях – неточных или вовсе переложенных с одного лица на другое. Почему происходит смешение функциональных ролей? Чем оно грозит сторонам? И как понять, какой договор был заключен на самом деле? Рассказывает Иван Починщиков, управляющий партнер IPG.Estate.

Подмена в рамках закона

Смешанные договоры возникают из-за того, что заказчики руководствуются принципом свободы договора (ст. 421 ГК РФ).

Главная проблема смешанных договоров заключается в том, что они меняют местами роли основных субъектов строительства или вовсе перекладывают их функции на одно лицо.

Градостроительный кодекс РФ выделяет два типа сторон, которые занимаются строительством объекта: застройщик и привлекаемое им или техническим заказчиком физическое или юридическое лицо. Однако застройщик часто не выполняет весь комплекс услуг сам, а привлекает генерального подрядчика, технический надзор или других лиц. Из-за замены договора генерального подряда договором на выполнение функций технического заказчика (которые по закону не ограничены) сейчас все чаще возникают спорные ситуации.

Чем договор с двойным дном грозит сторонам?

Часто клиенты считают, что, заключая договор с техническим заказчиком, они наделяют его функциями генподрядчика. Так появляется риск переквалификации отношений с техзаказчиком в подрядные – и снова в рамках закона (это закреплено Постановлением Президиума ВАС РФ от 30.07.2012 № 1456/12).

Для клиента это будет чревато утратой возможности предъявления специальных требований к техническому заказчику в роли генподрядчика и появлением ответственности перед ним.
Техзаказчику это грозит возникновением ответных обязательств – по срокам, качеству и объемам строительных работ.

Из-за сложности ситуаций юристы вывели два варианта квалификации спорных соглашений – как договора возмездного оказания услуг или агентского договора.

Опасность договора возмездного оказания услуг

Если в договоре прописаны обязательства техзаказчика по строительству объекта, его могут расценивать как договор возмездного оказания услуг. На это могут указывать наличие сметы, описания строительных работ и самого объекта, а также других пунктов.

В этом случае функции подрядчика фактически переходят на технического заказчика. Также по такому договору заказчик не может предъявлять претензии к субподрядным организациям напрямую. Поэтому техзаказчику придется отвечать перед клиентом абсолютно за все аспекты строительства, а на заказчика ложится ответственность за неисполнение встречных обязательств.

Подводные камни агентского договора

Опираясь на принцип свободы договора, заказчик имеет право назначить технического заказчика агентом и делегировать ему необходимые задачи. При этом агент может выступать как от своего имени и за счет клиента (по так называемой модели договора комиссии), так и от его имени, и за его счет (модель договора поручения). В первом случае становится обязанным агент, а во втором – заказчик.

Такой договор не содержит обязательств техзаказчика по строительству объекта и других признаков договора строительного подряда. Эта структура предполагает, что заказчик может выполнять только организаторские функции, включая выбор подрядчиков. Клиент в данном случае не может предъявлять претензии к техническому заказчику, который, в свою очередь, обязуется предоставлять ему отчеты для оплаты работ.

Как обезопасить себя?

В случае, если положения договора будут не исполнены, виновный будет привлечен к ответственности по тому договору, часть которого он нарушил. Перед заключением сделки обеим сторонам важно обозначить все свои запросы и пожелания. Поэтому необходимо тщательно изучить описания всех прав и обязанностей, прописанные в договоре.